По итогам второго квартала 2017 года доля вакантных складских площадей в Московском регионе составляет 11,3%, снизившись с 12,8% предыдущего квартала. В абсолютных цифрах показатель составляет 1,47 млн кв. м, что является самым низким значением за последний год, сообщает компания JLL.
«Показатель вакантности московского складского рынка волатилен на протяжении последнего года и демонстрирует ежеквартальный рост или снижение в диапазоне 0,5-1,5 п.п., – говорит Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – Его увеличению способствовали ввод в эксплуатацию крупных незаполненных блоков и высвобождение существующих складов, снижению – заключение сделок в готовых зданиях как первичного, так и вторичного рынка. При этом колебания показателя не выходят за границы диапазона 10-12% на протяжении последних 2,5 лет».
Объем ввода качественных складских площадей в Московском регионе в первом полугодии был минимальным за последние пять лет: он снизился почти в два раза по сравнению с январем-июнем прошлого года и составил всего 200 тыс. кв. м. Из них 142 тыс. кв. м приходится на здания, введенные в эксплуатацию во втором квартале.
До конца года в Московском регионе заявлено к вводу 470 тыс. кв. м складских площадей, в числе которых складской комплекс «Борисовка» (фаза I, 63 тыс. кв. м), логистический комплекс «Внуково II» (фаза II, 50 тыс. кв. м), складской комплекс «Кожухово» (48 тыс. кв. м). Таким образом, по итогам 2017 года ожидаемый совокупный объем нового предложения - менее 670 тыс. кв. м, что будет ниже показателя предыдущего года на 13%.
В новом предложении первого полугодия было законтрактовано 24% площадей. В объеме, анонсированном к вводу до конца года, арендовано, куплено или строится под конкретного клиента 20% площадей. «Это относительно низкая доля сделок, заключенных по еще не построенным зданиям, – отмечает Копылова. – Для сравнения, в прошлом году из строящихся объектов 40% площадей реализовывалось под клиента, а ранее, в 2012-2014 годах, средний уровень законтрактованных помещений в объеме строительства достигал 50-80%».
Объем новых сделок аренды и продажи складских площадей в Московском регионе во втором квартале составил 343 тыс. кв. м, в целом за полугодие – около 472 тыс. кв. м по сравнению с 391 тыс. кв. м в аналогичном периоде 2016 года. Показатель спроса по итогам года может составить около 900 тыс. кв. м, что будет сопоставимо с результатами 2016 года.
По итогам полугодия 81% сделок был заключен в готовых объектах. Основными драйверами спроса на складские помещения стали производственные компании и ритейлеры: их доля в объеме новых сделок составила 32% и 26% соответственно. При этом доля производственных компаний впервые существенно выросла, вдвое превысив привычный уровень (около 15%).
Уровень средних ставок аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам сохраняется в диапазоне 3,0-3,8 тыс. рублей за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). В целом можно констатировать, что диапазон ставок складского рынка сузился, при этом дифференциация предложений в зависимости от близости к Москве стала невыраженной и наблюдается только на больших расстояниях (50 км от МКАД и далее).
До конца 2017 года ставки аренды в Московском регионе будут находиться на том же уровне. Рост ставок будет возможен только при снижении доли вакантных площадей минимум на 5 п.п. или существенном сокращении объема крупных складских площадей – от 30 тыс. кв. м, предлагаемых в одном здании.
